OTEL YATIRIMINDA ÖNE ÇIKAN NOTLAR

TURİZMİN SESİ

---

Jones Lang LaSalle Hotels tarafından yayınlanan “Hotel Investment Highligts - Otel Yatırımında Öne Çıkan Noktalar” adlı rapora göre; 3 Milyar Euro değerinde yatırım hacminin gözlendiği 2009 yılına kıyasla, 2010 yılı 7.7 Milyar Euro değerindeki hacimle hem otel işletmecileri hem de yatırımcılar için iyileşmenin gözlendiği bir yıl oldu.

Jones Lang LaSalle Hotels EMEA CEO'su Mark Wynne-Smith raporla ilgili değerlendirmesinde, “ Kurumsal seyahatler iyileşmeye başladıkça ve yatırımcı güveni güçlendikçe 2010 yılı EMEA otel yatırım pazarı için bir dönüm noktası oldu. Geçtiğimiz yıl otel yatırım pazarı, yatırım hacimlerinde 2009'a kıyasla %36 oranında bir artışın gerçekleşmesiyle canlanmaya başladı ve 2010 yılı boyunca hızlanma devam etti” dedi.

Rapora göre 2010 yılını şekillendiren 5 önemli trend:
• Otelciler için rahatlama: 2010 yılında Avrupa otel pazarı hem doluluk, hem de ortalama oda fiyatları açısından gelişim gösterdi. Oda başına düşen gelir ortalama yaklaşık %10 arttı. Ancak yılın sonundaki pozitif sonuçlara rağmen, birçok pazardaki oda başına düşen gelir 2007 yılındaki en üst seviyelerden aşağıda kaldı. Wynne-Smith konuyla ilgili yorumunda, “Yalnız Frankfurt, Londra ve Münih bu kuralın dışında kaldı. Pazar koşulları, çoğunluğu yurtiçi turizm talebine bağlı olan bölgesel kentlerdeki otelciler için daha zorlayıcı oldu. Ticaret esasları güçlenirken artış oranı genel olarak daha düşük seyretti” dedi.

• Portföy aktivitesi ve daha küçük işlemler – Yatırımcı güveni arttığı için portföy aktivitesi 2010 yılında daha çok görüldü ve 2.8 Milyar Euro'ya ulaştı (toplam hacmin %37'si). Tek mülk satışlarında prestijli oteller, özellikle Asya ve Orta Doğu'nun yüksek net gelirli bireyleri tarafından rağbet gördü. Wynne-Smith, “Toplam yatırım hacimleri önemli oranda artarken pazara giren yeni likidite seviyesi sınırlıydı. Birçok anlaşma hali hazırda mülkle ilişkilendirilmiş borcun transferini içeriyordu. 2010 yılında yeniden devredilen borcu içeren borç transfer satışları başladı. Yeni finansman eksikliği anlaşma boyutlarının küçük kalmasına neden oldu; öyle ki gerçekleştirilen işlemlerin sadece %70'inden biraz fazlası 50 Milyon Euro'nun altında bir fiyatla satışa sunuldu ve sadece 200 Milyon Euro üzerinde bir fiyat aralığında yedi anlaşma kaydedildi” dedi.

• Kilit şehirler: Yatırımcıların çoğu Londra ve Paris gibi favori olan kentlere odaklandılar. İngiltere'de, 2009 yılında işlem hacminin %80'inin oluşturan Londra'yla birlikte sadece 400 Milyon Euro değerinde gerçekleştirilen işleme kıyasla 2010 yılında bu rakam 2.4 Milyar Euro'ya ulaştı. İngiltere sermayesinin son ekonomik gerileme döneminde en iyi performans gösteren otel pazarlarından biri olduğunu ve pazarda belli bir seviyede güvenlik arayamaya devam eden yatırımcıların ihtiyacını karşıladığını belirten Wynne-Smith, yaklaşık %85 oranında yatırımın gerçekleştiği Paris'le birlikte benzer bir resim Fransa'da da görüldüğünü söyledi.

• Prestijli malvarlıkları: 2010 yılında prestijli malvarlıklarının var olması “bir kereye mahsus” fırsatların avantajını yaşamak isteyen uluslararası yatırımcıların ilgisini çekti. İşlemlerin çoğunluğuna Avrupa ya da yerli sermaye tarafından fon sağlanmasına rağmen Asya sermayesi, yatırımın %12'sini oluşturarak iki katın üzerine çıktı. Wynne-Smith konuyla ilgili değerlendirmesinde; “ 'Başlıca satın alıcılar'ın dışındaki yatırımcılar genellikle uzun vadeli sabit gelir ya da düşük hızlı fiyat sunan malvarlıklarına odaklandılar. 2010 yılında gerçekleştirilen tüm anlaşmaların yaklaşık 1/3'ü bir kira anlaşması içerirken diğer çeyrekteki kısım borçsuz olarak el değiştirdi. Anlaşmaların sadece 10'u bir yönetim anlaşması içermekteydi” dedi.

• Çifte gelir? – Sürekli olarak geçmiş seviyelere geri dönen seyahat şekilleri ve gelecekteki durgun arz ile birlikte ticaret performansının 2011 yılında daha da güçlenmesi beklense de iyileşme hızının yılın sonuna doğru yavaşlayabileceği belirtiliyor. Yılın birinci çeyreğinin geçen yıla kıyasla güçlü bir büyüme göstermesi bekleniyor. 2010 yılında kül bulutundan olumsuz bir şekilde etkilenen ikinci çeyreğe kıyasla 2011'in ikinci çeyreğinde büyümenin sürmesi bekleniyor. Seyahatçilerin maliyet azaltmaya odaklanması otelcilerin en yüksek talep dönemlerinin haricinde ortalama oda fiyatlarını önemli ölçüde artırmalarını engelleyecek ve böylece büyümeyi doluluk oranları yönlendirecek. 2010 yılında doluluk anlamında hali hazırda bir yükseliş sağlayan bu pazarlar önümüzdeki yıl da dengeli bir performans deneyimi yaşayacak.

Wynne-Smith son olarak şunları belirtti: “2011 yılında pazarın yapısının önemli ölçüde değişecek olmasına rağmen, pazar performansının 2010'un güçlü pazar dinamiklerinin üzerine kurulmasını bekliyoruz. 2010 yılını ana kentlerdeki nadir görülen birkaç fırsat şekillendirirken 2011'de pazara aynı seviyede prestijli malvarlığının girmesi beklenmiyor. 2011 daha ziyade finansal kurumlar piyasaya sermaye sunmaya odaklandığı için artan sayıda ikincil malvarlıklarına tanık olacak. Bu aktivitenin çoğunluğunun İngiltere, İspanya ve İrlanda tarafından gerçekleştirilmesi beklenmektedir. Pazar, malvarlıkları yavaş yavaş elden çıkarılmazsa fiyatlandırmada bir çift diplilik riski sunuyor”.