OTEL ARSASI İÇİN NE KADAR ÖDEMELİYİZ

TURİZMİN SESİ

---

Bu sorun özellikle sermaye hasıla oranları yüksek olan otel yatırımları açısından daha da büyük önem arz etmektedir.Birçok otel yatırımcısı özellikle büyük şehirlerde arsaları çok yüksek meblağlara satınalmakta, sonra arsaya haddinden fazla para ödenmiş olması nedeniyle otel yatırımını uzun süre gerçekleştirememektedir. Ayrıca arsa fiyatının çok yüksek olmasından dolayı bazen de  fizibıl olmayan bir işe girişilmiş olunmaktadır.

Genellikle otel yatırımı yapmak isteyen yatırımcılar ilk etap olan planlama aşamasında bir bölge seçmekte, daha sonra bölgeyi daraltarak yapılması düşünülen otel kompleksine uygun bir arsa seçilerek bilahare bir ön fizibilite ve pazarlama araştırması çalışması yapılmaktadır. Bu çalışmada otelin kabaca gelir ve giderlerinin, karının ne olacağı hesaplanmaktadır. Ön fizibilite çalışmasında istenilen asgari karlılığın sağlanacağının tahmin edilmesi durumunda yatırımın ikinci aşaması olan uygulama aşamasına geçilmektedir. Bu aşamada arsanın satınalınması işlemlerine başlanarak satınalma hazırlıkları yapılmakta, mimari ve inşaat limitleri öğrenilerek proje üzerinde çalışacak takım oluşturulmaya başlanmaktadır.

Uygulama aşamasında aynı zamanda otelin yönetim sisteminin nasıl olacağına karar verilmekte, ihtiyaç duyulması halinde bir otel yönetim şirketi ile yönetim veya franchise anlaşması yapmak üzere çalışmalar yapılmaktadır. Otelin mimarisinin ve fiziksel planlamanın yapılması aşamasında yönetim şirketinin bilgi ve tecrübesinden azami şekilde istifade edilmesi ve otelin mutlaka uluslararası otel starndartlarına uygun olarak planlanması büyük önem arz etmektedir. Bu aşamada otelin hitap edeceği pazara en uygun zincirin seçilmesi ve anlaşma şartlarının müzakere edilerek mal sahibinin haklarının korunması çok önemlidir. Bu konuda yatırımcıların kendi yöneticilerinin yanında söz konusu anlaşmaların pazarlık ve müzakerelerinde yardımcı olacak danışmanlardan istifade etmeleri önemli bir gereksinim olmaktadır. Tam bir fizibilite çalışmasının yaptırılması yatırımcı, işletmeci, müstakbel ortaklar ve kreditörler açısından gerekli olmaktadır. Söz konusu fizibilitenin otel fizibilitesi yapmak konusunda uluslararası tecrübeli bir şirkete yaptırılması ve raporun İngilizce olarak hazırlatılması paydaşlar açısından önemlidir. Raporu hazırlayan firma ile birlikte çalışmak ve aralarda bilgilendirilmek yatırımcı açısından önem arz etmektedir. Fizibilite çalışmasında yatırımın arsa ve inşaat maliyeti tefrişatına kadar bütün kalemler dikkate alınarak kabaca hesaplanmaktadır. Öte yandan yatırımın gelecek 15-20 yıl için gelir projeksiyonları, operasyonel gider projeksiyonları yapılarak gros karı ve bilahare proforma nakit akış tablosu hazırlanmaktadır.

Bu aşamadan sonra yatırım için duyarlılık testleri yapılarak değişik senaryolara göre otel yatırımının karlılığı, nakit akışı, yatırımın net bugünkü değeri, iç verim oranı, geri dönüş süresi ve öz sermayenin geri dönüş süreleri hesaplanmaktadır. Fizibilite raporunun giriş kısmına bir Yönetici Özeti bölümü yazılarak raporun önemli rakamsal bulguları yatırımcılara özet bir şekilde sunulmaktadır. Hazırlanan fizibilite raporunun neticesine bakılarak yatırımın yapılıp yapılmamasına karar verilmektedir.

Otel yatırımlarında kısa bir süre içerisinde büyük miktarda gelir elde edilmesi kolay değildir. Bu itibarla, yatırımın geri dönüş süresi uzun bir süreyi bulmaktadır.

Bir otelin toplam maliyetini arsanın maliyeti, inşaatın maliyeti ve mobilya ve teçhizatın maliyeti şeklinde üç ana kategoride toplayabiliriz. Bu üç kategorideki maliyetlerden bir tanesi olağanüstü fazla olursa, otel yatırımının maliyeti artacak ve yatırım fizibıl olmaktan çıkabilecektir. Uygulamada otel arsasına söz konusu dengeyi bozabilecek şekilde fazla para ödendiği gibi, otelin tefrişatında da aşırıya gidilerek daha fazla para harcanabilmektedir. Yatırımın maliyetinin öngörülenin çok üstüne çıkması durumunda, otelin oda satış fiyatları pazarın ön gördüğü fiyatların daha üstünde olamayacağından beklenilen ciro ve karlılık elde edilememektedir. Yatırımcı öne çıkmak amacıyla diğer otellerden çok daha modern ve zengin görünümlü yatırımları arzulamakta ve bu durumun kontrol edilememesi durumunda da aşırı pahalıya mal olmuş oteller ortaya çıkmaktadır.

Burada üzerinde durulan konu yatırımın başlangıç safhasında, arsa alımı aşamasında dengeli bir otel yatırımını gerçekleştirebilmek için nasıl bir yöntem izlenebileceğini ortaya koymaktır. Özellikle büyük şehirlerde şehir merkezlerinde arsa fiyatları oldukça yüksek olduğundan bir otel yatırımının dengeli olarak gerçekleştirilmesini sağlayacak olan arsanın uygun fiyattan satınalınması çok zor olmakta ve çoğu kez de otel yatırımları (oda satış fiyatları yüksek görülse bile) fizibıl olamamaktadır.

Genel olarak söylemek gerekirse bir otel yatırımının içerisinde arsaya ödenen fiyatın toplam yatırım maliyetinin %15 ile %20'si arasında olması doğaldır. Bugün NewYork, HongKong gibi şehirlerde arsa paylarının %50'lere kadar çıktığı ve yeni otel yatırımlarının fizibıl olmadığı görülmüştür. Dengeli bir otel yatırımı yapabilmek için arsaya en fazla ne kadar para ödenmesi gerektiğini basit bir şekilde ve bazı temel varsayımlar yaparak belirlemek mümkün olabilir mi sorusu akla gelmektedir. Rushmore yaklaşımı diye de anılan bir yaklaşıma göre, ilk aşamada yapılması planlanan otelin açıldıktan 2-3 yıl sonra erişeceği ortalama doluluk oranını ve ortalama oda satış fiyatını tahmin etmemiz gerekmektedir.

Örnek olarak bir otel arsası olarak baktığımız ve 10 milyon dolar bedelle satışa sunulmuş olan araziye 300 odalı bir otel yapabileceğimizi bu otelin inşaat maliyetinin de 31.5 milyon dolar olacağını düşünelim. Bu otelin otelin açıldıktan üç yıl sonra halen pazarda bulunan rakiplerinin durumunu da inceleyerek yıllık %65 ortalama doluluk ve yıllık ortalama 90 dolar fiyatla oda satışı yapacağını tahmin etmiş olalım. Yapılacak olan otelin anahtar teslim inşaat maliyetlerini otelin kategorisine göre ve inşa edilecek olan alana göre takribi olarak hesaplamak mümkündür. Örneğimizdeki otelin 300 odalı olacağından hareketle; yapacağımız otelin beş yıldızlı bir otel olacağını ve oda başına düşen kapalı inşa edilecek alanın 60 metrekare olacağını ve dolayısıyla toplam inşa edilecek alanın 18.000 metrekare (300 oda x 60 metrekare) olacağını kolayca hesaplayabiliriz. Türkiye'de yapılan beş yıldızlı otellerde metrekare maliyetinin yaklaşık 1.750 dolar olduğunu varsayarsak sözkonusu otelin anahtar teslimi maliyetinin 31.5 milyon dolar  (18.000 metrekare x 1.750 dolar) olacağını tahmin edebiliriz. Bazı inşaat firmalarının kendilerine otel inşaa etmelerinden dolayı doğal olarak inşaat metrekare maliyetlerini daha düşük alarak hesaplamalarını yapmaktadırlar. Ancak bu durum inşaat şirketinin de bir fırsat maliyeti olduğundan yanıltıcı olabilmektedir. Kendilerine otel yapan inşaat şirketlerinin belirli bir kar oranını maliyetlerine eklemeleri hem gerçek maliyetlerin hem de karlılıkların doğru olarak tahmin edilebilmesi için zaruridir.

Yukarıda belirttiğimiz üzere, söz konusu 300 odalı otelimizin açıldıktan üç yıl sonra %65 yıllık ortalama dolulukla ve yıllık ortalama 90 dolar oda satışı ile istikrarlı bir şekilde çalışacağını varsayarsak toplam yıllık oda gelirimizin 6.405.750 dolar olacağını hesaplayabiliriz:

300 oda x yıllık %65 doluluk x 90 dolar (ort. oda fiyatı) x 365 gün = 6.405.750 dolar

Bu hesaplamalarda otel arsanın lokasyonuna göre değişik çarpan dilimlerini kullanılmaktadır. Şöyle ki;

 Şehirlerarası Yol Üzerindeki Bölge  % 3 - % 4
 Yan Mahalle Bölgesi   % 4 – % 8
 Şehir içi    % 5 - % 9
 Şehir Merkezi    % 6 - % 10

Örneğimizdeki yapılması düşünülen otelin şehir merkezine çok yakın bir bölgede olduğunu ve %8'lik bir bölge ayarlama dilimine girdiğini varsayarsak ayarlanmış yıllık oda gelirinin 512.460 dolar civarında olacağı bulunur. Şöyle ki:

 6.405.750 dolar x %8 = 512.460 dolar (yıllık oda geliri)

Bundan sonraki aşamada otel yatırımı açısından sözkonusu olan arsanın değerini hesaplamak için yıllık oda gelirinin yatırım için kullanılabilecek olan kredi oranına bölmemiz gerekecektir. Bu yatırım için mevcut şartlarda alınabilecek uzun vadeli yatırım kredisinin % 7.5 faizle temin edilebileceğini varsayarsak, yaklaşık 6.8 milyon dolarlık bir arsa bedeli buluruz:

Şöyle ki; 512.460 dolar / 0.75 = 6.832.800 dolar (tahmini arsa bedeli)

Bu durumda sözkonusu arsa için istenilen 10 milyon dolar otel yatırımı açısından çok yüksek olmaktadır. Arsa için uygun görülen en yüksek 6.8 milyon dolarlık bedelin ödenmesi durumunda ise arsa maliyetinin toplam maliyet içindeki payı yaklaşık %22 civarında olacaktır.  (6.832.800 / 31.500.000 = %22) Daha önce de ifade edildiği üzere toplam yatırım içinde arsa payının %15 – 20 oranını geçmesi halinde yatırımın fizibıl olması zorlaşmaktadır. Hesaplamadan da görüleceği üzere, söz konusu arsa için 6.5 milyon dolar (6.500.000 / 31.500.000 = % 20) ve altında teklif vermek uygun olacaktır. Ancak, lokasyon özelliği göz önünde bulundurularak hesaplamalardan da görüleceği üzere bazen biraz daha yüksek fiyat teklif edilebilir.

Bu hesaplama yönteminde otelin esas geliri olan oda geliri baz alınmıştır. Hiç şüphesiz ki otelin özellikli bir otel olması, örneğin kongre oteli olması gibi durumlarda daha detaylı çalışma gerekli olacaktır.

Bu hesaplamadan da anlaşılacağı üzere dengeli bir otel yatırımının gerçekleştirilmesi için arsa maliyeti büyük önem arz etmektedir.

Doç. Dr. İbrahim Birkan
İcra Kurulu Üyesi
TYD